Taxe d'habitation résidence secondaire : qui paie encore ?

La taxe d'habitation sur la résidence principale a été définitivement supprimée pour tous les contribuables français en 2023. Mais cette suppression ne concerne pas les résidences secondaires : la taxe d'habitation sur résidence secondaire (THRS) reste pleinement en vigueur en 2026. Propriétaires d'un appartement à la montagne, d'une maison de vacances ou d'un pied-à-terre en ville, voici ce que vous devez savoir.

Qui est redevable de la taxe d'habitation sur résidence secondaire ?

Est redevable de la THRS toute personne qui occupe ou dispose d'un logement au 1er janvier de l'année d'imposition, sans en faire sa résidence principale. Cela concerne :

• Les propriétaires d'une résidence secondaire (maison de vacances, appartement en station, pied-à-terre…)
• Les locataires d'un logement qui n'est pas leur habitation principale
• Les personnes qui mettent gratuitement un logement à disposition d'un tiers

Attention : c'est la situation au 1er janvier qui fait foi. Si vous vendez ou quittez le logement après cette date, vous restez imposable pour l'année entière.

Comment est calculée la taxe ?

Le montant de la THRS repose sur deux éléments :

• La valeur locative cadastrale du logement, fixée par l'administration fiscale et revalorisée chaque année en fonction de l'inflation.
• Le taux d'imposition voté par la commune et éventuellement l'intercommunalité.

La formule est simple : THRS = Valeur locative cadastrale × Taux communal. Selon la localisation et la surface du bien, la facture peut varier de quelques centaines à plusieurs milliers d'euros par an. Pour un appartement de taille moyenne dans une commune touristique, comptez souvent entre 300 € et 1 500 €, mais les écarts sont importants selon les communes. Retrouvez d'autres conseils pour optimiser vos finances sur notre page finance.

Majoration en zones tendues : jusqu'à +60 %

Dans les communes situées en zone tendue (zones A, Abis et B1, où l'offre de logements est insuffisante par rapport à la demande), les maires peuvent voter une majoration de la THRS comprise entre 5 % et 60 % de la taxe de base. Cette surtaxe vise à inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché locatif ou à la vente.

En 2026, de nombreuses grandes villes et communes touristiques appliquent cette majoration. Vérifiez sur votre espace personnel impots.gouv.fr si votre commune est concernée avant d'anticiper votre budget.

Quelles exonérations existent en 2026 ?

Certaines situations permettent d'être exonéré de la THRS, sous réserve d'en faire la demande auprès du service des impôts :

• Résidence en maison de retraite ou établissement de soins : si vous avez conservé la jouissance de votre ancien logement mais résidez désormais en EHPAD ou établissement assimilé, vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions de ressources.
• Obligation professionnelle de résider ailleurs : certains salariés ou fonctionnaires contraints de loger à proximité de leur lieu de travail peuvent demander l'exonération pour leur résidence dite secondaire.
• Logement inhabitable : si le bien est temporairement inhabitable en raison de travaux importants imposés (sinistre, catastrophe naturelle), un dégrèvement peut être accordé.

Comment contester ou réduire sa taxe d'habitation sur résidence secondaire ?

Quelques démarches concrètes peuvent vous permettre de réduire la facture :

• Vérifier la valeur locative cadastrale : si elle vous semble surévaluée (surface, équipements, état du bien mal pris en compte), déposez une réclamation auprès du service des impôts fonciers. En cas d'erreur avérée, le gain peut représenter 10 % à 30 % de la taxe annuelle.
• Signaler un changement de situation : cession du bien avant le 1er janvier, travaux rendant le logement inhabitable, déclarez ces situations rapidement pour éviter de payer à tort.
• Comparer avec la taxe sur les logements vacants (TLV) : dans certaines communes, un logement inoccupé peut basculer sur la TLV. Selon les cas, l'une ou l'autre peut être plus ou moins avantageuse.

En cas de doute, contactez votre centre des finances publiques ou consultez votre avis de taxe directement dans votre espace personnel sur impots.gouv.fr.